確定申告

民泊事業をするときにはどんな税金がかかる?

住宅宿泊事業法(いわゆる民泊新法)が2018年6月15日に施行されました。
この法律に基づいて、住宅の貸付け(いわゆる民泊)を行って所得を得た場合には、原則として申告と納税が必要となります。今回は民泊に関する税金について解説します。

民泊事業を行ったときにかかる所得税

民泊事業の所得区分は?

自己が居住する住宅を利用して住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業(いわゆる民泊事業)を行うことによる所得は、原則として雑所得に区分されます。

雑所得は、事業所得や給与所得等と損益通算することができません。そのため、民泊事業で赤字が出たとしても、他の所得と損益通算して、税金の還付を受けるということは原則としてできません。(他の雑所得とは損益通算することができます。)

ただし、次の場合は異なります。

・不動産賃貸業を営んでいる方が、不動産の貸付け終了後、次の賃貸契約が締結されるまでの間、当該不動産を利用して一時的に民泊事業を行った場合に得る所得

⇒不動産所得となります。

 

・専ら民泊事業による所得により生計を立てているなど、その民泊事業が、所得税法上の事業として行われていることが明らかな場合

⇒事業所得となります。

なお、年末調整済みの給与所得を有する方が民泊事業を営むことで生じる所得が20 万円以下で、その他に所得がない場合には、確定申告の必要はありません

民泊事業の所得の計算方法

民泊事業による所得金額は、次のように計算します。

民泊事業に係る収入金額 - 必要経費 = 民泊事業による所得金額

 

必要経費に算入できる費用は次のようなものです。

①その収入金額を得るため直接に要した費用

②その年における販売費、一般管理費その他民泊事業による所得を生ずべき業務について生じた費用

具体例には、次のような支出が必要経費となります。

・ 住宅宿泊仲介業者に支払う仲介手数料
・ 住宅宿泊管理業者等に支払う管理費用や広告宣伝費
・ 水道光熱費
・ 通信費
・ 非常用照明器具の購入及び設置費用
・ 宿泊者用の日用品等購入費
・ 民泊事業に利用している家屋の減価償却費
・ 固定資産税
・ 住宅宿泊事業用資金の借入金利子

ただし、生計を一にする配偶者その他の親族に支払う地代家賃等は必要経費に算入できません。

 

生活用部分と業務用部分が共通の必要経費があるとき

住宅宿泊仲介業者に支払う仲介手数料や住宅宿泊管理業者に支払う管理費用などは、民泊事業を行うためにのみ支払うものなので全額を必要経費に算入することができます。

一方で、水道光熱費や固定資産税などは、業務用部分と生活用部分の費用の両方が含まれていると考えられます。そのような支出については、民泊事業に関する部分(業務用部分)の金額のみが必要経費となります。

水道光熱費も固定資産税も、民泊事業に関する部分(業務用部分)を明確に切り出すことは難しいでしょう。このときの民泊事業に関する部分の金額については、例えば、主に民泊事業に利用している部分の床面積の総床面積に占める割合を基にするなど、合理的な方法によって計算します。面積だけではなく、宿泊客を宿泊させた日数も考慮しないといけないことに注意してください。

なお、建物等の減価償却費についても、業務用部分を合理的な計算方法で計算して、計上することができます。

 

民泊事業を行ったときにかかる消費税

民泊事業において宿泊者から受領する宿泊料は、ホテルや旅館などと同様に消費税の課税対象となり、原則として申告と納税が必要です。

ただし、小規模事業者の消費税の免税制度がありますので、当課税期間の基準期間(個人事業者の方は前々年)における課税売上高が1千万円以下の場合、当課税期間は原則として免税事業者に該当し、消費税の申告や納税の義務はありません。

住宅ローン控除の適用を受けている住宅を民泊事業で用いたときはどうなる?

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の適用を受けている場合には、民泊事業を行うことにより住宅ローン控除の適用を受けることができなくなったり、控除額が少なくなる可能性があるので注意してください。

住宅ローン控除の適用要件の一つに「床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること」というものがあります。

民泊事業を行っている場合は、その対象となる住宅を次の4つに区分して、それぞれの床面積を出します。

① 民泊事業に利用しない生活用部分
② 民泊事業にのみ利用する業務用部分
③ 共用部分のうち、主に生活用として利用する部分
④ 共用部分のうち、主に業務用として利用する部分

そして、総床面積のうち生活用部分(①と③の合計)に占める割合が1/2を超えるかどうかで判断します。
つまり、生活用部分が1/2以下であるときは、住宅ローン控除が適用できなくなります

また、控除額についても、住宅ローン等の金額に、総床面積のうち生活用部分(①と③の合計)に占める割合を乗じた金額を基礎として計算しなければなりません。

ただし、年間1か月未満程度で民泊事業を行っているような場合は、その住宅の全体を生活用部分として住宅ローン控除の適用をすることが認められています。

 

民泊事業をしていた住宅を売却したときに居住用財産の3,000万円の特別控除は適用できる?

居住用財産(住宅)を譲渡して、利益が出たときにも所得税(譲渡所得税)がかかりますが、一定の要件を満たしている場合には利益から3,000万円を控除することができるという特例があります。民泊事業を行っていたとしても、この要件を満たしているときは、居住用財産の3,000万円の特別控除の適用を受けることができます。

ただし、その住宅のうち、居住用以外の部分については、この特別控除の適用対象外となります。居住用部分かどうかは、その住宅の構造や設備の状況、実際の利用状況などから総合的に判断する必要があります。

 

まとめ

民泊事業を行ったときの税金について解説しました。このように民泊事業を行って利益がでたときも税金がかかります。また住宅ローン控除の適用にあたっては注意が必要です。制度が始まったばかりで間違えやすいところですので、注意してください。